Les méthodes

  • Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché) :

    Cette méthode consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse précise des transactions effectuées sur de biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'Expertise. Il s’agit de la méthode la plus utilisée dans l’expertise d’habitation.  C’est d’en l’obtention, le choix et l’analyse rigoureuse et objective des éléments de comparaison que se situe la valeur ajoutée de l’expert.

  • Les méthodes par le coût de remplacement (ou méthode Sol et Construction) :

    Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien (Terrain + construction), en déduisant le cas échéant une dépréciation (Vétusté, Obsolescence, inadaptation au marché). Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation ou en matière d’expropriation.

  • La méthode dite du "bilan-promoteur" (ou compte à rebours opérateur).

    Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération.

  • Les méthodes financières :

    La méthode par capitalisation du revenu ou par actualisation des flux de trésorerie (Discounted Cash Flow - DCF) sont basées sur le constat que la valeur d’un bien est en relation avec le revenu qu’il procure. Ceci permet théoriquement de juger de l’intérêt de l’investissement par rapport à d’autres placements. Dans ce cas, le rôle de l’Expert sera de déterminer le revenu potentiel au niveau de marché (loyer constaté ou valeur locative), de modélisation des flux de trésorerie (méthode DCF), d’évaluer le taux de rendement à utiliser pour capitaliser ce revenu et estimer la prime de risque pour actualiser les revenus. Ces méthodes s’appliquent principalement en immobilier d’entreprise ou pour des immeubles de rapport.

  • Les méthodes dites "professionnelles"

    Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres... ) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.

  • JHP-VALUATION
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